2009年，中国的房地产市场形势变得愈发的诡异。一方面是各种利好的消息不断，在所谓的“5月小阳春”之后，有房地产商称冬天已经过去。据《新京报》报道，在北京，6月预计开盘的项目达45个，新开盘价格明显上涨成主流，多个新盘售价上涨超千元。另一方面，个别开发商“销控”抬价，甚至自买自卖的消息也不时传出。近日，在杭州暴露了某投资方6笔价值1.17亿元的明“抢”暗“退”行为，引起了人们对房地产未来走向的猜测。

　　房地产价格未来走势如何，也引起了学者们的广泛争论。记者注意到，在这场讨论中，“刚性需求”一词成为对未来房价趋势判断的一个关键词。

　　《房地产蓝皮书》引发预测争论

　　最近，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海的一篇文章再次引发了对中国房地产市场预测的争论。在文章中，曹建海尖锐地批评了中国社科院城市发展与环境研究中心发表的《房地产蓝皮书》，认为其站在了开发商的立场上，事实证明每次预测都是错误的。他认为要用低房价拉动住房消费，房价降50%，社会才和谐。曹建海称中国社科院的《房地产蓝皮书》每年都作预测，可惜事实证明每次预测都是错误的。

　　曹的文章发表后，《房地产蓝皮书》的主编，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞主编通过《每日经济新闻》对曹建海的质疑进行了回应，社科院文献出版社总编辑、《房地产蓝皮书》终审签发人邹东涛教授也特别发表了他对这一争论的点评。近日，在和讯网的促成下，三个主角又在网上进行了一场没有结论的舌战。牛凤瑞认为，大家都承认中国的土地是稀缺的，稀缺的土地价格下降的直接结果就是造成低效率的、浪费性的过度占用。从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。曹建海表示，就中期而言，房地产市场明显的反弹是不可持续的，这种反弹是由流动性和欺诈活动推动的，而不是出于真实的需求。曹建海表示，预计未来两年城市平均房价将较2008年底水平下跌40%至50%。他表示：“短期房价可能不会下跌，但我预计明年开始大幅下跌，随后是许多年的停滞。”邹东涛则对该蓝皮书关于“我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。”这一观点表示赞同。并认为，曹建海关于“必须实施低房价的政策”过于笼统。世界上许多国家和地区（包括中国香港），实行的是“结构性房价政策”。而北京市社科院今年3月下旬发布的社会发展蓝皮书系列，其中之一的《社会发展报告》则认为，买房的“刚性需求”只是房地产商的造势，2010年以后“房价会真正下降”。

　　在这一系列的争论中，房价是最为引人注目的焦点，而在决定未来房价的因素中，是否存在刚性需求则是争论的核心所在。

　　房地产市场的刚性需求究竟是什么

　　这里先作一个名词解释。刚性需求，相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。也就是说，这样的商品不论价格怎样涨落，需求量是基本恒定的。而在近年的房价上涨中，房地产商一直将房地产刚性需求理论当作价格上涨的金科玉律。其含义是不管贫富贵贱，最起码得有个睡觉的地方吧。甚至有人说，在目前的房地产圈子里，“刚性需求理论”似乎已是一个放之四海而皆准的真理，它在任何时候都完全可以证明一个地方的房地产市场的光明前景。

　　针对《北京蓝皮书》中提出的买房问题上不存在刚性需求，房地产商任志强反驳认为，住房与吃饭一样具有刚性需求，而一个社会是否具备刚性需求，应从成套率水平、最低住房标准等指标来判断。他表示，目前我国城镇的成套率水平约为1：0.8，而亚洲四小龙中最后一个达到成套率1：1水平的台湾也早在30年前完成这一进程。从最低住房标准来看，许多国家将困难标准定为人均少于1.9间房。从大多数发达国家历史看，当一个国家的人均居住面积在35平方米~45平方米之间时，则进入了总体消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，此阶段刚性需求才会相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也表示:“中国的楼市正处在一个成长性的阶段,我们的城市化进程、旧城改造和现有人均住房面积都决定了中国的楼市存在很大的刚性需求,发展空间很大,而美国的楼市已经饱和了。”而有媒体的报道则佐证道，北京市1.64万平方公里的国土资源中,能够开发利用的仅有0.6万平方公里,在此基础上,规划部门采用生态及水资源承载力法、就业岗位需求预测法、综合增长率法等3种方法测算出2020年全市人口规模承载量在1800万人左右,但截至2007年末,北京市常住人口就已达到1633万,并且每年以40万~50万的速度增加,照这种趋势,2012年北京常住人口将达到规划中2020年的水平。

　　对于近期的房市回暖，房地产商潘石屹认为，眼下楼市的“小阳春”是观望的刚性需求爆发的体现，来源于市场的力量。他表示，将楼市销售量恢复的原因归结于个别人或房地产商的炒作，“太高抬了房地产商”。

　　住房的刚性需求≠房价的刚性上涨

　　对于住房的刚性需求说，近一段时间以来也引起广泛的争论。有人指出，房产需求确实是刚性的，但房产可以分为以下几类：商品房、经济适用房、廉租房、福利房和二手房。商品房只是房产各种形式中的一种，房产包括商品房，但商品房不等同于房产。开发商巧妙地偷换了房产的概念，他们宣称的房产就是商品房，买房就是买商品房，房产的刚性需求理论就是商品房的刚性需求理论。实际上，老百姓买房子的选择不仅限于商品房，还可以选择经济适用房、廉租房、福利房和二手房。因此，商品房的需求是弹性需求，可以被替代的，不是刚性需求。

　　经济学家易宪容则表示，目前国内房地产商或某些人讨论房地产时，一般会把房屋需要与房屋需求混为一谈。住房的需求其实是指住房的有效需求。它如商品的有效需求一样，不仅反映了个人对商品的需要，而且必须有经济支付能力。即住房需求只有在真正的房地产市场交易中才能得以体现。如果一个人没有一定的支付能力，他对住房的期望值有多高，都无法把个人对住房的需要转化为住房的需求。因此，房地产的刚性需求就得建立在民众有能力购买得起住房的基础上，建立在民众的对住房购买的支付能力的基础上，离开这点那只是住房需要或潜在需求而不是现实的住房需求，也不是住房的有效需求。

　　房地产咨询行业从业人员赵元元在《新快报》上发表文章指出，在一个土地公有制的国度里，土地永远是稀缺的，所以投资（机）性需求永远存在。我们所面临的真正难题是，这个刚性的需求永远是模糊不清的，因为很难辨别哪些需求是纯投资（机）性的，哪些需求又是纯自住性的。有网友则指出，一种需求即便是刚性的，但要实现也是有条件的，老百姓讲个人经济条件，政府讲全局条件，只有条件具备，这种需求才是可以实现和释放的，条件不具备，再刚性那也只是潜在需求。也有网友指出，不能把投机也当成住房的刚性需求。现在最为关键的是市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消费者为对象。当房地产定价所面对的是投资者而不是消费者，这时要让购买住房的消费者进入这个市场是不可能的，因为住房的消费者没有足够的支付能力在投资者价位上进入房地产市场。

　　对此，房地产商会会长聂梅生针对房地产改革10年后市场困局表示，房地产改革已经10年了，中国人均住房面积也达到28平方米，老百姓的住房问题多少已经得到解决。不能总讲刚性需求，事实上，目前的需求已经相当弹性。光靠首次购房的人群已经很难支撑这个市场。适时地释放改善型、二套房和投资型新房的需求，可能是市场走出困境的唯一出路。