为什么会出现如此大规模、大范围的对房地产的投资与投机？这与我国经济特定发展阶段的财富积累效应相关；现在我们应当认真思考：如何更好地发挥国民财富积累的积极作用，谨防国民财富积累的一些负面效应给未来发展造成拖累

　　近一两年部分城市房价持续飙升，一个不可忽视的因素是投资与投机，由于这部分需求过大，房价被拉升到了非理性的高度，形成严重泡沫。为此国务院上周公布严厉措施，重点限制投资与投机需求。

　　值得深思的一个问题是，为什么会出现如此大规模、大范围的对房地产的投资与投机？笔者认为，这显然与我国经济特定发展阶段的财富积累效应相关；现在我们应当认真思考：如何更好地发挥国民财富积累的积极作用，谨防国民财富积累的一些负面效应给未来发展造成拖累。

　　财富积累本身并不能保障未来的持续发展

　　一国经济发展的基本标志是国民财富的增加，具体表现为物质财富和货币财富的数量扩张。然而，财富积累本身并不能保障未来的持续发展，处理不当反而会阻碍经济成长与社会进步，这方面的历史教训非常多。讲远一点，当初西班牙因航海业大发展和掠夺殖民地成了欧洲最富裕的国家，拥有的黄金数量让他国望尘莫及，但西班牙沉浸在对财富的享受中，终于在英国因工业革命兴起后走向沦落。说近一点，日本在工业化进程中积累起巨额财富后，先是国内形成了严重的房地产泡沫，后又用大量外汇储备到美国购买房地产等，而没能在实业发展和创新方面更进一步，结果与美国之间一度缩小的差距被再次拉大。

　　如果我国仍然停留在改革开放前的贫困年代，今天的房地产市场泡沫当然是不可想象的，“全民炒房”无疑以改革开放30多年形成的财富积累为基础。然而，伴随着整个社会的财富积累明显增加，尤其是一部分人先富起来、足够富足之后，财富积累的一些负面的效应开始凸现且逐步扩大。当前非常直观的例子有两个：一是对国外奢侈消费品的需求高速增长，近两年已经成为全球奢侈品消费增长最快的市场，总量规模很快将超过日本。二是房地产市场严重泡沫。

　　这样的负面效应将对社会经济发展造成严重不利影响——

　　一是对产业发展资金形成严重挤压。房地产市场暴利惊人，吸引社会资本过多流入，“比较利益”使其他重要产业包括事关长远发展的高新技术产业的吸引力减弱，以致投资不足。现实中，一些中小民营企业掘得“第一桶金”后，便不再专注于研发和实业，转而炒作房地产。房产泡沫导致房价上升，抬高各行各业的工资成本，从而挤压其他行业的利润、压制其发展。房地产泡沫带来的“财富效应”，还诱导着越来越多的人进入房地产投资与投机。

　　二是对社会稳定形成重大冲击。房子是基本生活必需品，但投资与投机导致房价过高，一方面造成中低收入群体难以满足基本居住需求，引发社会矛盾与冲突；另一方面迫使中等收入家庭为供房而压缩其他消费支出，不利于扩大内需。房地产泡沫在一定程度上已演化成一场“掠夺的游戏”，这是富人对穷人的掠夺，是一代人对下一代人的掠夺。

　　人的理性往往不会随着财富积累而自动增强

　　出现房地产泡沫，在各国经济发展到一个特定阶段时有一定共性。中国要解决这个问题，当然不能再搞“平均主义”来破坏财富积累，也不能听之任之，让其负面效应干扰乃至扭曲经济社会的运行轨道。财富积累本身没什么不好，关键在掌握财富的人是否有足够的理性。不幸的是，人的理性往往不会随着财富的积累而自动增强。如何对财富积累进行有效管理，提高国民财富积累的运用质量，当前应当引起社会各方高度关注。

　　首先，要有效引导财富流动的方向。以财生财是人的本能要求，市场经济条件下积累起来的财富必然要对供求关系形成重大影响。因此，我们应当通过合理的制度安排来引导财富流动，重点防范发生严重的资产泡沫，防止单凭财富本身获得过高收益。当前要尽快利用系统性的税收措施等降低房产投资的收益，严厉打击投机。从长远看，则要让财富流向合理的领域，取得合理的收益。

　　其次，要改进财富积累的效益。财富本身的主要功能是其使用价值，社会的文明程度也有赖于对财富的合理利用。对市场经济条件下的“货币拜物教”现象等，要保持清醒的认识，采取必要的应对措施。比如，现在不少人买了房子长期空关，为求升值，如此造成土地等紧缺资源的长期闲置。政府应当采取必要措施大幅降低城市商品房的空置率，借此也引导社会公众去追求真实的财富积累，即使用价值。

　　再次，要优化财富积累的路径。追求财富是社会前进的重要动力，但这里最重要的问题是以什么样的途径让公众更好地积累财富。作为一个发展中大国，当前迫切需要优化产业发展环境，为自主创新提供有效激励——要通过税收改革等让善于创新、合法经营的企业获得更高利润，让家庭对子女教育即人力资本的投资有更高回报，这样，中华民族的财富积累才能拥有不竭之源。

　　（作者为上海交大安泰经济与管理学院应用经济系主任、教授、博导）