2009年12月上旬召开的中央经济工作会议，首次提出了：“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”；2010年中共中央一号文件也就进城农民工在城镇落户、安居提出了“加快”、“促使”、“鼓励”和“统筹研究”等指导性意见；温家宝总理在今年3月6日所作的《政府工作报告》中也再次强调：“我们要让符合条件的农业转移人口逐步变为城镇居民。”

　　笔者根据沿海经济较发达地区现状进行深入研究后认为，推进城镇化，让大批进入城镇就业的农民工在就业地城镇落户长居，在政策层面亟需解决三大问题：必须让进入城镇的农民工买得起城镇的住房；必须为吸纳外来民工较多的城镇提供较多的用地指标；必须有条件地实施耕地转建设用地跨省域占补平衡。

　　一、农民进城镇落户的难点在于：城镇房价太高和用地指标紧缺

　　（一）进城农民工的大多数买不起城镇的商品住房

　　目前，众多城镇的就业岗位大幅度增加，年轻力壮的农民进城镇打工已不困难；但进城农民工要在城镇落户长居，却碰到一个难题：买不起城镇的商品住房。

　　例如，在第二三产业较发达、现吸纳了46.8万名外来人口的浙江省余姚市（县级市），以农民工为主体的民营企业一线员工的月均收入（包括各种加班补贴）约1600元，市区城郊结合部商品住房均价已超过每平方米8500元，这样，如果一个年轻农民工年积蓄约1.2万元，在城镇购买一套60平方米的商品住房，如果全凭自己的积蓄购买，需要40余年；即使按夫妻双职工和贷款购房计，也要勒紧裤带还债20多年。

　　由于城镇的房价与当地职工的工资水平密切关联，即工资水平较高地区的房价较高，房价较低城镇的工资水平也较低，因此，从余姚市区外来农民工买不起余姚市区商品住房的抽样分析中可以得出这么一个结论：进城农民工要在实现就业的城镇购买商品住房，十分困难！

　　（二）促使进城农民工落户城镇，需让农民工按最低建房成本价购房

　　目前城镇住房的最低成本价有多高？根据浙江省余姚市的建材价、用地税费、人员工资匡算，耕地转国有行政划拨用地建造多层公寓式住宅小区，其住房（包括小区内各种配套）的最低成本价约1720元/平方米。像广州市那样征地补偿费最高、土地级差地租较高的大城市，在耕地转国有行政划拨建设用地上建造小高层且下设地下停车位的住宅小区，估计每平方米的建房成本价也不会超过2200元。

　　依据耕地转国有行政划拨用地上住房的最低成本价分析，我们可作出如下推论：假设向具备一定条件的进城农民工销售的“农民工经济适用房”的用地为耕地转国有行政划拨用地，一个年轻农民工在城镇打工每年的资金积余是1.2万元，“农民工经济适用房”每一套的建筑面积为60平方米(按一户3人和人均不低于18平方米计)、销售价为2000元/平方米，那么，一套住房的总买价只要12万元，一个年轻农民工在城镇购买一套“农民工经济适用房”大约只要10年的积蓄或还贷，一对年轻农民工夫妇只要积攒或还债五六年。

　　所以，设法让进入城镇的农民工按建房最低成本价购买国有行政划拨用地的“农民工经济适用房”，将有效地破解农民工在城镇购房长居难问题，将极大地推进城镇化。

　　（三）吸纳外来人口较多的城镇难以在本辖区内解决大量外来人口落户后的建房用地问题

　　根据进城农民工的经济承受力，要促使进城农民工在城镇落户必须让农民工按建房最低成本价购买“农民工经济适用房”；但在城市新增建设用地严格按土地利用总规加以控制的条件下，大多数城镇没法给外来农民工腾出大量的耕地转国有行政划拨用地。之所以这么说，主要理由是：

　　第一，进城农民工大量地在城镇落户，城镇需新增大量的建房用地。例如余姚市，如果让46.8万名外来人口在余姚落户，其住房面积达到现余姚城镇居民住房保障标准下限的人均18平方米，若按迁入25万户计，则余姚市需要新增耕地转国有行政划拨用地约15000亩。

　　第二，凡二三产业较发达、就业容量较大的城镇，用地指标紧缺。各地在近期实施的土地利用总规修编中，都从严控制新增耕地转建设用地，从严控制农保率的减低，而且经济较发达地区的造地后备资源大多已经紧缺。