在实践中科学落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，有必要有效吸收国际先进经验，以推动政策设计优化。举目全球，德国不仅人均居住水平高，而且较好地解决了中低收入家庭的住房问题。更为可贵的是，德国住房价格长期稳定，几乎从来没有出现过房价的大起大落，还成功抵御了各种外部冲击的影响，从而也对国民经济的稳定发展起到了稳压器作用。德国在消除投机炒作、还原住房居住属性、促进全民住有所居的同时，实现了住房市场的持续发展，这一成功经验值得借鉴。

　　当地住房市场概况

　　房价较低。2012年，德国商品房均价为每平方米3094欧元，远低于英国每平方米19100欧元和法国每平方米14696欧元的均价。即使在大城市，2014年柏林的平均房价也仅为4578美元/平方米，远低于伦敦的28713美元/平方米。从房价收入比或房贷收入比角度看，慕尼黑、柏林在众多国际化大城市中也是很低的。

　　房价稳定。1985年至2015年，德国个人收入增长了3倍，房价仅上涨60%，而同期美国的房价上涨了2倍。2008年国际金融危机让英国、美国房价大跌，德国房价反而逆势有所增长。

　　居住水平高。较低的房价并没有抑制德国开发商建造房屋的积极性，德国住房供应一直比较充足，而且开发水平高。2014年，德国只有6.6%的居民存在某种程度的住房拥挤，只有1.6%的居民存在较为严重的住房困难。这两项指标在主要发达国家中都处于最低之列。

　　租房市场高度发展。2014年，德国居民以市场租金水平租赁的比率为39.6%，是主要发达国家中比例最高的。另外，有8%的人住在政府补贴或社会公益型租赁住房里。这也就是说，社会总体上不需要为居民的住房补贴过多的公共资源。

　　“独善其身”的关键原因

　　德国住房市场稳定发展，有效增进社会和谐与经济发展。在其他发达国家频频被房价波动困扰下，德国得以“独善其身”的关键原因包括：

　　从供给侧入手，增产能、补短板，优化供给结构。二战结束后，德国有6200万人口、1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，房屋极度短缺。德国政府采用多种办法鼓励新房建设，尤其是鼓励私人建房。例如，提供30年至35年的无利息住房建设贷款，对私人建房予以税费优惠，等等。

　　除了鼓励私人建房，具有保障性质的公共住房、社会住房也得到发展。德国分别在1950年和1956年制定了第一部、第二部住房建设法，规定政府通过税收减免和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开展社会住房建设，逐渐建立包括城市政府、公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的社会住房在内的多途径供应模式。1950年至1955年，德国范围内有180万套住宅得到资助。到上世纪50年代末，德国的社会住房占新建住房的70%。

　　住房市场导向清晰，有完善的法律制度设计。德国政府明确把住房政策看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，刻意淡化房地产业的“支柱”地位。德国的住房建设法、住房补助金法、住房租赁法和私人住房补助金法分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

　　特殊的住房金融制度对稳定住房市场购买预期，起到了稳压器作用。在市场经济国家中，德国实行独树一帜的“先存后贷”“低存低贷”和固定利率的合同住房储蓄模式。其前提是德国货币政策十分稳健、通胀预期稳定。在这个背景下，消费者购买力得到有效保障，也就稳定了供应预期，房价水平亦相应得到锁定。

　　注意优化结构，租赁购买“两条腿”走路。德国在市场租房领域实施“解约保护”和“租金约束”政策。“解约保护”指的是承租人可以不用给出理由跟出租人解约，但出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“租金约束”即3年之内出租人不得加价至当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。

　　经验不能切割性移植

　　德国在打击投机炒房、促进全民住有所居方面取得了世人瞩目的成绩，很多经验值得我国借鉴。但必须注意的是，这一整套政策根植于德国社会、经济、金融体系乃至历史文化的土壤中。对其他国家而言，很难碎片化学习，也不能切割性移植。

　　比如，德国房价稳定与发达的经济、稳健的货币政策直接相关；极具特色的合同住房储蓄制度，曾在上世纪90年代被引入我国试点，但出现了水土不服的情况；德国房价区域差异小，更是该国区域相对平衡发展的产物；德国居民的购房需求不太强烈，与社会保障制度发达、不需要“以房养老”等存在关系。

　　总的来看，在住房市场的法制建设、租赁市场的规范、社会住房与市场住房的协调统一等方面，德国的相关做法和经验值得我们学习和吸收。此外，德国住房金融制度对于我国住房金融体系改革，尤其是政策性住房金融体系的建立和完善，也有参考价值。

　　（作者为上海财经大学教授）