房地产的实质：

　　储蓄-政府投资的转化器，财富再分配的机器

　　房地产业的收入和资金循环

　　为了说明房地产业在中国经济增长以及财富分配中的极端重要性，我们先来看房地产业的收入和资金循环。如图4示，从左边开始，数额巨大的国民储蓄被吸进房地产业以后，一部分直接或者间接地流入到政府部门（比如说土地出让金、直接或者间接的各种税费）；另一部分资金进入银行和房地产业产业链中（上、下游其实也有各种税和费，该部分进入政府）；此外，还有一部分资金正当或者不正当地由房地产直接进行分配了。这三大块资金最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资和消费带动经济增长，经济增长产生国民收入，国民收入再回过头来变成居民储蓄。这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个过程中，我们将看到，房地产业实现了财富的再分配和国民储蓄到投资，特别是政府投资的转化。

　　房地产业是最大的储蓄—（政府）投资的转化器

　　我们现在来考察国民储蓄是怎样借助于房地产业转化成投资，特别是政府投资的。如图5所示，居民因为自住、投资或者投机等动机而购买房地产，居民收入和储蓄以购房款和银行给房地产商贷款的形式大量地进入房地产及其产业链。如果综合考虑房地产及其产业链的收入循环，应该有超过50%以上的资金直接或间接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的资金又有两部分支出，一部分形成政府的投资，投资到国有企业和政府项目里去，另一部分因履行政府职能而形成的正常开支（工作人员的工资、集团消费和转移支付等）。流入房地产业的其余资金经房地产产业的循环，进行投资。我们知道，中国经济的增长在很大程度上依赖于投资，而投资中很大一部分是属于政府的直接或间接投资。政府投资在中国经济增长中的极端重要性，在这次经济刺激计划中得到了最好的注释。

　　2009年预计有5.8万亿的巨额资金直接进入房地产业，此外，还有更大规模的社会储蓄通过银行贷给开发商及相关产业。房地产业及其产业链将其中的一大部分资金分流给了政府，政府以此进行投资，另一部分流到房地产相关产业。中国社会中最巨额的储蓄和中国老百姓中最大量的资金是通过房地产业进入经济中的。因此，房地产业是我国现行经济增长模式中，将社会储蓄转化为投资，特别是政府投资的最大的转化器。房地产的价格上涨是保证各级政府收入的需要，是巨额投资的资金来源，是我国目前经济增长模式的最重要支撑。如果改变房地产业的现状，必然严重冲击现行的经济增长模式。换一种说法，如果在经济增长模式作出适应性调整之前，房地产业的重大调整将带来经济增长模式的崩溃。这也是很多人用来维护房地产业现行运行格局的理由。

　　房地产业是最大的财富再分配机器

　　为什么说房地产是最大的财富再分配机器？从收入上来看，居民财富通过房价和银行贷款（包括给买房者的按揭贷款和给房地产商的贷款）集中到了房地产，房地产开发商将一部分资金变成房地产业里的收入直接分配了，这是正当的收入分配；第二部分钱“漏出”去了（即不是正常的生产经营的需要，如利益输送、财富转移等），也就是给相关的关联方好处了；第三，通过土地出让金、相关的税和费以及开发商的所得税等交给了政府，政府开支中有正当的支出，也有不正当的“漏出”；此外，还有一部分资金流入到产业链，产业链通过乘数放大其经济效应，产业链里也有各种税和费，这部分交给了政府，同时产业链里还有正当的收入分配，也有“漏出”。所有这些都构成了收入和财富的分配和再分配。正如前面所说，房地产业涉及的金额是巨大的，对中国经济和中国老百姓来说是最大额的收入和财富，因此，房地产是中国最大的财富再分配机器。

　　关于房地产业中的“漏出”现象。我们在现实中能够感觉得到，不少的文学作品也表现出，从规划、拆迁征地、评估、土地招拍挂、工程建设、安装、监理、采购、验收……甚至销售等各个环节都有很多人获得很大的利益。且不论前面那些与权力相关的各环节中的利益输送，以房子销售为例，改革开放这么多年了，今天买房子还像二十多年前买家电一样，还要开后门。楼盘公开销售前大量的“内部预售”可以使得在“预售”中得到房子的人在短短的几周内获利数十万元。这显然是一种从房地产业“漏出”利益的行为，是社会财富的一种再分配形式。正是因为房地产是最大的财富再分配机器，才使得从中获得巨额利益的人和阶层极力维护房地产业的现状。

　　通过以上分析，我们可以得出关于中国房地产的结论，从目前来看，不能简单地把房地产只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一样买卖的普通商品，它的本质是最大的财富再分配机器和社会储蓄向政府投资的转化器。一个人只要买房子，他自己的大部分储蓄就被房地产吸走，并且会带动更大额的银行贷款进入房地产业，这些资金将在多个经济和社会主体之间根据其社会地位高低和权力大小进行分配。与其他产业相比，房地产业的社会涉及面是最广的、调动的财富金额是最大的、时间的跨度是最长的。中国的经济增长主要是依赖各级政府的直接或间接投资，政府投资的资金主要是通过房地产业聚集起来的居民储蓄。

　　综上所述，房地产业是中国社会财富格局得以形成以及经济增长模式得以维持的核心。