多元化的住房供给、规范的租赁市场、独特的住房金融模式、独立的评估机制、税收杠杆调节和保证均衡供给是德国房价调控政策的主要手段。

　　过去十几年，全球房价经历了多次周期性振荡。特别是在2008年美国次贷危机前后，以美国、英国为代表的很多发达国家的房价经历大起大落。然而，作为经合组织成员的德国，房价却一直保持稳定，这与德国独特的房地产制度及有效的房价调控措施是分不开的。

　　进入21世纪以来，德国名义人均可支配收入从2000年的2.55万美元增加到2016年的4.12万美元，家庭可支配收入也保持了年均0.8%的增长率。从2005年到2015年，德国消费者价格指数CPI的年均增长率为1%，而名义房价和实际房价的年均增长率仅为1.04%和0.92%。也就是说，扣除物价因素，德国房价基本没有变化甚至出现小幅下降。

　　根据Global Property Guide统计，2015年德国的GDP和人均收入水平在欧洲国家中排名第10位，但德国的平均房价仅为4078欧元/每平方米，在欧洲国家中排名第15位，仅为排名首位的摩纳哥的1/10和排名第二的英国的1/6。柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫等德国七大城市的房价，在过去十年中一直处于1%左右的低增长状态。过去两年来，由于欧洲央行持续采取量化宽松的货币政策，从而使银行利率处于多年来的极低水平，才使得涨幅扩大到3%~5%。

　　总体上看，多元化的住房供给、规范的租赁市场、独特的住房金融模式、独立的评估机制、税收杠杆调节和保证均衡供给是德国房价调控政策的主要手段。

　　多元化的住房供给是德国房价能够保持长期稳定的基石。德国实行由私人自建房、合作社共同建房、商业地产开发商、公共地产开发商、政府保障房等组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态，也有效阻止了开发商的垄断局面和任意定价，保障了房地产市场的平稳运行。

　　发达规范的房屋租赁市场是房价重要的“稳定器”。德国具有非常发达和规范的房屋租赁市场，而且受国内及全球金融市场振荡的影响非常有限。截至2014年底，德国人房屋自有率只有52.5%，在经合组织国家中排名常年垫底，仅高于瑞士，尤其是25—29岁的年轻人，只有11%的房屋自有率，而英国高达59%。由于注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。围绕如何建设稳定繁荣的房屋租赁市场，德国政府特别重视租赁市场的法律法规建设和管理，明确鼓励修建租住房屋、保护房客权益，大量供应“廉租房”和商业出租房。例如，2016年德国联邦法律规定房东不可以自由定价，房屋租金不能高于“当地参考租金”的10%，通过法律协调平衡租客与房东之间的租金等利益关系。此外，商业地产开发商必须保证一定比例的房屋用于租赁。

　　独特的住房金融体系设计为稳定房价提供了金融支撑。在德国，购房者想要贷款，必须有足够的储蓄，这种独特的模式叫作“先存后贷”的合同储蓄模式，这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。而且，欧洲央行数据显示，德国银行给买房者提供的贷款比例只有70%，在经合组织国家中仅高于意大利，对提前还房贷的要求严格，而且第二次贷款的总额不超过首次贷款总额。此外，不同于英国、西班牙等国家的浮动利率，96.5%的德国购房贷款（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半，这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动。

　　独立的房地产价格评估机制为稳定房价提供制度保障。德国建立了一套完整的地产价格独立评估机制，房地产估值并不由市场价格来决定，而是由取得资历认证的独立评估师来完成。估价人对评估结果负责，并对评估中的错误负有法律责任，因此估价人普遍采取保守谨慎的原则，估价一般在市场价格的80%左右。还有一类公共评估机构，即遍布各地的房地产“公共评估委员会”，每年１月１日负责制定当地“标准价”或者“指导价”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行。德国法律规定，地产商制定超高房价和房东制定超高房租甚至要承担刑事责任。

　　税收杠杆调节成为遏制和严厉打击投机炒房行为的有力武器。德国政府将税收杠杆作为房地产市场调控的基本手段，对居民住房基本需求和买卖交易进行严格的区分。对自有自用的第一套住宅不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，还要缴纳相应的交易税。2010年土地交易税的普通税率为3.5%~5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率，如柏林和汉堡的税率为4.5%。如果在不动产买卖交易中获得盈利，还需要缴纳15%的差价盈利税。另外，自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。德国房屋交易费用约在9%~13%之间，同样是经合组织国家的英国房屋交易费用仅为5%。通过设立这些税种，大大增加了房地产投机商的投资成本，压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间，也抑制了居民可能存在的非理性投资买房需求。

　　合理规划、保障均衡的住房供给是稳定房价的基础。房价的最终体现仍然是供求关系。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，并规定开发商要根据人口结构、收入状况、区域经济情况等，提供不同类型的住房和租房，以满足不同收入人群的需求，仅2015年就新建26.5万套住房。同时，政府根据当地人口结构，明确规定住房中福利房的比例，对社会福利住房专门规划用地，并通过财政自建、“住房金”补贴、金融优惠等措施鼓励多渠道增加福利房建设，满足低收入群体的需求。在联邦政府的指导原则下，全国范围内达到一个基本稳定而且能够满足需求的房地产供应状况，从而使房价保持持续稳定。